Tiré du bulletin CondoLiaison, automne 2008

Abrégez les assemblées de copropriétaires
en éliminant les votes inutiles

par Me Yves Papineau

avocat chez PAPINEAU AVOCATS inc..

LE VOTE POUR RATIFIER LES ACTES DES ADMINISTRATEURS

Il existe un certain usage à l'effet d'inscrire à l'ordre du jour un vote pour ratifier tous les actes des administrateurs posés au cours de l'année précédente.  Comment l'assemblée des copropriétaires peut-elle ratifier les actes des administrateurs sans les connaître?

Un administrateur ne pourra prétendre faire échec à sa responsabilité par un vote d'une assemblée alors qu'il a causé un dommage à un copropriétaire.  Si l'assemblée connaît le geste fautif, peut elle libérer l'administrateur de sa responsabilité envers un copropriétaire en votant à quelque majorité que ce soit? La réponse est évidemment négative.  Ce vote n'a donc aucune raison valable d'exister et ne devrait pas non plus apparaître à l'ordre du jour des assemblées.

LE VOTE POUR L'ADOPTION DES ÉTATS FINANCIERS

Une autre pratique lors des assemblées de copropriétaires est d'adopter les états financiers.  Un tel processus d'adoption est inutile et sans fondement. Au départ, un expert-comptable a préparé des états financiers suivant les documents du syndicat: factures, chèques, dépôts, etc...  Certains états financiers sont même vérifiés par un comptable agréé qui s'est assuré de la légitimité de tous les documents et de leur conformité.  Il s'agit d'une vérification comptable qui mène à la confection d'états financiers vérifiés.

Comment l'assemblée des copropriétaires peut-elle décider d'adopter ou de rejeter un rapport d'expert, surtout des états financiers vérifiés? L'assemblée peut-elle rejeter un état financier vérifié qui correspond à la réalité? La réponse à ces question est évidemment encore une fois négative.  Il n'y a pas lieu de mettre ce vote à l'ordre du jour, bien que la présentation des états financiers soit nécessaire et qu'ils doivent être joints à l'avis de convocation de l'assemblée annuelle (art. 1087 C.c.Q.).

La présentation des états financiers ne permet pas non plus de contester la pertinence des dépenses.  Il faut donc présenter les états financiers, mais sans aucun vote puisque ce dernier est totalement dépourvu d'utilité concrète.