Le mardi 08 janvier 2008

Les animaux en condo.

par Me Karl De Grandpré

avocat chez PAPINEAU ET ASSOCIÉS.

Posséder un animal domestique ne cause pas vraiment d’inconvénients lorsqu’on habite dans une maison unifamiliale, mais il peut en être tout autrement en condo, où les droits individuels et collectifs doivent constamment coexister en harmonie pour le bien de la copropriété.

Vérifications avant l’achat

Tout nouvel acheteur devrait bien vérifier si la déclaration de copropriété et les règlements de l’immeuble permettent la possession d’un animal de compagnie et dans l’affirmative, à quelles conditions.

Si la déclaration permet d’avoir un animal, l’acquéreur d’un condo qui a des problèmes reliés à la présence d’animaux (allergies, odeurs, bruit, etc.) devrait bien réfléchir à sa décision d’achat. En effet, l’acquéreur d’une fraction de copropriété ne tient habituellement pas à inaugurer sa vie de copropriétaire par une bataille juridique avec le syndicat.

Lorsqu’un règlement interdit complètement la présence d’animaux, les tribunaux ont décidé, à quelques reprises, que certaines clauses les prohibant n’étaient pas justifiées par la destination de l’immeuble et ont ainsi été déclarées invalides. Il est donc plus prudent pour l’acquéreur qui a un animal domestique d’éviter les copropriétés où celui-ci n’est pas le bienvenu. Par contre, l’acheteur qui ne désire pas voir des animaux de compagnie dans son entourage ne doit pas être rassuré du fait de la présence d’une telle clause dans la déclaration de copropriété. Il faut souligner que l’expérience révèle qu’elles sont rarement respectées lorsque trop restrictives et que les juges les ont souvent déclarées invalides.

Le futur acheteur qui constate que la déclaration de copropriété restreint la présence d’animaux, les interdisant même dans les parties communes, sauf aux fins d’entrée et de sortie, devrait être rassuré. Les animaux domestiques qui ne dérangent pas les copropriétaires devraient être acceptés dans la copropriété, à l’intérieur des bornes des parties privatives. Ainsi, on assure la quiétude dans la copropriété tout en respectant le droit de chaque copropriétaire de cohabiter avec son animal préféré

Un nouveau règlement : modification totale ou partielle ?

Lorsqu’il s’agit simplement de réglementer la possession ou la présence d’animaux sans vouloir les interdire complètement, ces décisions sont prises à la majorité des copropriétaires présents ou représentés à l’assemblée générale. Il est fréquent de plutôt réglementer la présence d’animaux ou leurs déplacements dans les parties communes, ce qui peut alors s’avérer le meilleur compromis pour tous les résidents.

Si le règlement vise plutôt la prohibition d’animaux dans l’immeuble alors qu’ils étaient auparavant permis (ou la présence de ceux-ci alors qu’il y avait une interdiction complète) et que ce nouveau règlement ne reflète pas l’intention initiale des copropriétaires et de la déclaration de copropriété, cela pourrait être un amendement à la destination de l’immeuble comprise à l’acte constitutif de la déclaration de copropriété. En vertu du Code Civil du Québec, pour qu’une telle modification soit valide, la majorité des voix requises est le trois quart des copropriétaires, représentant 90 % des voix de tous les copropriétaires inscrits au registre de la copropriété (présents ou non à l’assemblée). Un amendement de la sorte serait donc beaucoup plus difficile à obtenir.
Une exception à ce principe : dans les cas où la copropriété divise a été établie avant le 1er janvier 1994, la déclaration de copropriété qui prévoit la règle de l’unanimité (100 % des copropriétaires) pour les décisions visant à changer la destination de l’immeuble doit continuer à recevoir application.

Animal nuisible

Il est bien important de se rappeler que les administrateurs n’ont pas une discrétion absolue et qu’ils doivent être très prudents dans l’adoption d’un règlement visant spécifiquement un animal problématique. Malgré tout, si les circonstances font en sorte qu’un animal en particulier devient nuisible et suffisamment dérangeant pour l’ensemble des copropriétaires, les administrateurs seront alors justifiés de prendre les mesures nécessaires afin que la présence de l’animal cesse de porter atteinte aux droits des copropriétaires.

Conclusion

En conclusion, il est donc primordial de vérifier le contenu de la déclaration de copropriété et des règlements ainsi que les modifications apportées au fil des ans afin de prendre une décision éclairée lors d’un nouvel achat. Ceci permettra au nouveau copropriétaire d’avoir la tranquillité d’esprit et jouir de façon complète de son condo, avec ou sans animal.