Le mardi 08 janvier 2008

LA COPROPRIÉTÉ DIVISE: LES CONCEPTS DE BASE.

par: Serge Abud,

avocat, PAPINEAU AVOCATS inc..

Que vous possédiez déjà un condominium ou que vous pensiez en acheter un, vous devrez assimiler de nouveaux termes ou expressions. En voici quelques uns:

«Copropriété divise» est l'expression légale officielle utilisée pour désigner un mode de propriété. «Divise» renvoie à l'idée qu'un seul objet, un édifice ou un immeuble, doit être divisé de façon précise entre les propriétaires de ses parties. Chacun d'entre eux en possède une partie physique, ici, par exemple, son appartement dans l'édifice. Par opposition, la copropriété indivise d'un édifice renvoie à celle d'un édifice acheté par plusieurs personnes mais dont les parts ne correspondent pas à une partie physique de l'immeuble mais à un pourcentage. Cependant, la copropriété divise ne peut fonctionner adéquatement sans faire appel au concept d'indivision. En effet, selon l'article 1046 C.c.Q., chaque copropriétaire possède un droit de propriété indivis dans les parties communes.

Ces parties communes sont ces parties indispensables et possédées collectivement sans lesquelles il serait impossible à quiconque d'utiliser l'édifice sans empiéter sur la propriété des uns et des autres. Elles comprennent le terrain, le hall d'entrée, les escaliers, le parking, etc.

On retrouve une description des parties communes et privatives ainsi que de l'édifice dans la déclaration de copropriété, un document d'une importance capitale qui est en quelque sorte le contrat social que les copropriétaires passent ensemble et qui comporte sa part inévitable de compromis. Cette déclaration représente encore beaucoup plus. Premièrement, la copropriété divise d'un immeuble n'a d'existence qu'après sa publication au Bureau de la publicité foncière. Elle doit donc contenir l'acte constitutif par lequel la copropriété est initiée. La loi exige que la déclaration soit sous forme notariée. La description ainsi que la valeur relative de chacune des parties privatives doivent également s'y retrouver.

On ne saurait trop insister sur l'importance de lire la déclaration de copropriété du début à la fin: à l'achat d'un condominium, vous acceptez de vous conformer à tout ce qu'elle contient. De plus, la pluspart des réglements de l'immeuble s'y trouvent. Au fil des années, d'autres réglements pourront s'y ajouter. Il s'agit des règles sur lesquelles les copropriétaires acceptent d'aligner leur conduite dans la micro-société qu'ils constituent. Les réglements précisent également les règles à suivre pour la bonne marche et la gestion de l'immeuble.

La déclaration doit également mentionner la destination de l'immeuble. Le mot destination renvoie à la définition de ce que les copropriétaires considèrent comme la vocation essentielle de l'immeuble: «résidentiel», «commercial» ou «industriel» en seraient les exemples les plus communs.

Cet encadrement sert à protéger chacun des copropriétaires contre la majorité tout autant que l'ensemble contre les abus de certains. Par exemple, un psychothérapeute ne pourrait pas recevoir de patients dans son appartement si l'immeuble possède une destination résidentielle et non pas commerciale. La Cour supérieure décidait récemment que la destination résidentielle d'un immeuble ne suffisait pas en soi pour justifier l'interdiction de posséder un animal domestique. Les copropriétaires recherchant la tranquilité absolue pour leur immeuble pourraient modifer sa destination en ce sens et adopter ensuite un réglement interdisant les animaux domestiques parce qu'ils sont trop bruyants. À titre d'exemple encore, certains copropriétaires pourraient vouloir changer la destination de l'immeuble de façon à ce que le rez-de-chaussée devienne commercial. Ainsi que le stipule l'article 1098 C.c.Q., pour tous les cas de changement de destination de l'immeuble, une majorité de voix beaucoup plus élevée que pour adopter les décisions courantes est alors requise.

Vivre en condo, c'est aussi vivre en démocratie. Une personne morale, «le syndicat», en représente le corps social. Comme c'est généralement le cas pour les personnes morales, la prise de décision est partagée entre les copropriétaires et un organe exécutif élu (le conseil d'administration). On retrouve plusieurs des règles qui les concernent aux articles 1039 à 1109 C.c.Q. Ces articles traitent spécifiquement de la copropriété divise.

L'acheteur d'un condo doit s'attendre à payer mensuellement sa part des charges communes découlant de la copropriété, en proportion de la valeur relative de sa fraction. En même temps, il devra contribuer à un fonds de prévoyance constitué par le syndicat pour couvrir les coûts estimatifs des réparations majeures des parties communes ou de leur remplacement. Un copropriétaire qui ne paie pas sa contribution aux charges communes et/ou au fonds de prévoyance pendant trois mois peut perdre son droit de vote à l'assemblée des copropriétaires. Et, après seulement trente jours de défaut d'un copropriétaire, le syndicat peut enregistrer une hypothèque légale sur sa fraction.