LES CLAUSES PÉNALES EN COPROPRIÉTÉ

by Me Serge Abud,

lawyer, PAPINEAU AVOCATS Inc.

Parcourir la déclaration de copropriété avant d’acheter une unité dans un immeuble qui est régi par cette déclaration est une étape incontournable dans le processus d’acquisition. Durant cette lecture, l’attention de l’acheteur éventuel sera à coup sûr attirée par la présence de certaines clauses au sein de la déclaration qui ont pour effet de permettre au syndicat de la copropriété d’imposer le paiement de pénalités en plus des charges communes régulièrement exigées. Il s’agit des clauses pénales de la déclaration de copropriété.

Ces clauses présentent l’avantage de constituer une solide mise en garde envers les copropriétaires délinquants. Si la déclaration prévoit en plus que les pénalités accumulées constitueront des charges communes, celles-ci pourront être incluses dans la créance du syndicat qui à son tour pourra faire l’objet d’une hypothèque légale. L’exercice des recours contre un copropriétaire récalcitrant s’en trouve ainsi grandement simplifié de même que les frais qui en découlent sont diminués.

La clause pénale en droit

Pour exister, une clause pénale doit faire partie d’un contrat dans lequel les parties s’obligent les unes envers les autres. Généralement, une partie pourra réclamer à l’autre partie de s’exécuter si cette dernière est en défaut, ou encore en exiger une compensation financière (couramment appelée «dommages-intérêts»).

Le Code civil du Québec permet cependant aux parties de décider à l’avance des montants qui pourront être réclamés en cas de nonrespect du contrat. En principe, la personne qui se prévaut de la clause pénale n’aura pas à prouver qu’elle a subi des dommages mais uniquement le défaut de l’autre partie. L’effet d’une clause pénale est donc d’intégrer au contrat les dommages ou pénalités qui pourront être réclamés en les déterminant à l’avance.

En copropriété, ce contrat est bien sûr la déclaration de copropriété qui lie tous les copropriétaires en vertu de l’article 1062 du Code civil.

L’adoption des clauses pénales

Les clauses pénales généralement incluses dans les déclarations de copropriété prévoient le plus souvent l’imposition aux copropriétaires fautifs de certaines pénalités en cas de retard dans le paiement des charges communes, par exemple, ou encore en cas de refus de se conformer au règlement de l’immeuble.

Puisqu’une clause pénale est contractuelle, elle ne peut être valide qu’à condition d’être précise et connue à l’avance des copropriétaires. C’est-à-dire que le copropriétaire doit savoir à quelles sanctions il s’expose en cas de défaut éventuel.

Les pénalités sont généralement déjà présentes dans la déclaration de copropriété ou dans les modifications qui lui ont été apportées au moment où le copropriétaire fait l’acquisition de son unité, ce qui lui permet d’en prendre connaissance préalablement et de s’engager en toute connaissance de cause.

Ou encore, les administrateurs, si la déclaration le leur permet, pourront décider d’imposer de nouvelles pénalités par l’adoption de règlements en ce sens qui devront être entérinés par la suite (ou encore annulés rétroactivement) lors de l’assemblée générale des copropriétaires subséquente.

Que la pénalité fasse partie de la déclaration ou qu’elle soit adoptée par le conseil d’administration, la rédaction de la clause y pourvoyant ne doit laisser aucune place à l’arbitraire ou à la partialité des administrateurs. Il ne saurait être question pour ceux-ci par exemple de s’octroyer le droit de décider de la gravité d’une infraction et de se laisser une quelconque marge de manoeuvre afin de déterminer la pénalité à imposer selon les circonstances. Une clause pénale verra donc sa légitimité garantie entre autre par sa précision qui ne devra laisser aucune place à l’interprétation et ce, en accord avec l’article 1373 du Code civil qui exige que la prestation d’un cocontractant soit «possible ou déterminée et déterminable».

Une clause pénale étant consensuelle, il est donc indispensable qu’elle soit le résultat d’une volonté clairement exprimée en ce sens par les copropriétaires, individuellement ou en assemblée. S’agissant d’une modification au règlement de l’immeuble, la majorité simple exigée par l’article 1096 du Code civil sera nécessaire dans ce dernier cas.