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Les troubles de voisinage et l'injonction en copropriété

by Mᵉ Serge Abud, PAPINEAU AVOCATS Inc

Étant donné la température généralement très clémente de cet été, vous vous retrouvez dans une situation où vous humez les effluves provenant du barbecue de votre voisin d’en dessous que celui-ci a décidé d’utiliser quotidiennement, en plus de vous faire «partager» son goût immodéré pour l’opéra à toute heure du jour et de la nuit, le tout malgré vos protestations personnelles et répétées. Vous saisissez votre syndicat de la situation et malgré les avertissements donnés, votre voisin ne diminue pas le rythme de sa cuisson estivale ni le volume de ses auditions musicales… Quels sont les recours qui restent? Quelles sont les règles minimales que tous les voisins doivent respecter afin de maintenir la bonne entente entre eux?

Mis à part certaines dispositions relatives aux arbres, aux limites de terrain, à l’écoulement des eaux et aux droits de passage, les relations entre voisins au Québec sont essentiellement régies par l’article 976 du Code civil du Québec qui se lit comme suit : Les voisins doivent accepter les inconvénients normaux du voisinage qui n’excèdent pas les limites de la tolérance qu’ils se doivent, suivant la nature ou la situation de leurs fonds, ou suivant les usages locaux.

Cet article doit être lu en conjonction avec l’article 7 du même code suivant lequel aucun droit ne doit être exercé en vue de nuire à autrui ou de manière excessive et déraisonnable ainsi qu’avec l’article 1457 suivant lequel toute personne a le devoir de respecter les règles de conduite qui, suivant les circonstances, les usages ou la loi, s’imposent à elle de manière à ne pas causer préjudice à autrui.

L’article 1063 du Code civil prévoit en effet que chaque copropriétaire jouit librement de sa partie privative et des parties communes, à la condition de respecter le règlement de l’immeuble et de ne pas porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

Dans chacune de ces dispositions législatives, on constate une constante qui est applicable à l’ensemble du droit civil québécois, à savoir que le préjudice causé à autrui demeure la limite à l’exercice des droits de chacun. La détermination du «préjudice» dans un contexte de voisinage pouvant cependant dépendre de la subjectivité et des sensibilités particulières des personnes impliquées, le législateur a également imposé un élément objectif au débat potentiel en obligeant celles-ci à «accepter les inconvénients normaux du voisinage».

À l’obligation de ne pas causer préjudice à autrui s’ajoute donc une autre obligation réciproque, voire même un devoir, celui de la tolérance «qu’ils se doivent suivant la nature ou la situation de leurs fonds, ou suivant les usages locaux».

Le contexte de la copropriété divise a cette particularité qu’il spécifie l’exigence législative relative à la «nature de leurs fonds», par le biais du règlement de l’immeuble contenu au sein de la déclaration de copropriété. Les copropriétaires donnent donc un cadre contractuel à leurs relations de voisinage.

Lorsqu’il est fait un usage abusif de ses droits et que les inconvénients du voisinage cessent d’être «normaux», il est possible en droit civil de demander à la Cour supérieure, lorsque les conditions requises sont présentes, d’enjoindre à une personne «de ne pas faire ou de cesser de faire» quelque chose. Cette possibilité porte le nom d’injonction et est prévue spécifiquement dans le contexte de la copropriété divise par l’article 1080 du Code civil du Québec.

En vertu de cet article, si un copropriétaire fautif refuse de se conformer à la déclaration de copropriété, un copropriétaire ou le syndicat peut demander au tribunal de l’enjoindre de s’y conformer. Si le copropriétaire ayant fait l’objet de l’injonction refuse d’y obéir, le second alinéa de l’article 1080 permet même que la vente de l’unité de ce copropriétaire soit ordonnée.

Notons cependant que le texte de l’article 1080 demande qu’un préjudice «sérieux et irréparable» soit causé au syndicat ou à un copropriétaire pour qu’il soit possible d’y recourir. Les cas possibles d’application risquaient de devenir cependant assez rares du fait que le préjudice causé devait non seulement être sérieux mais «irréparable ».

La jurisprudence 1 a heureusement établi que le remède de l’injonction prévu au premier alinéa de l’article 1080 pouvait être accordé sans qu’il soit nécessaire de prouver le caractère irréparable du préjudice. Ce critère garderait cependant sa pertinence dans le cas où le second alinéa de ce même article, soit la mise en vente de la fraction du copropriétaire fautif, devrait être mis en application. À notre connaissance, une mesure aussi extrême n’a pas encore été accordée par un tribunal québécois depuis l’entrée en vigueur du Code civil du Québec en 1994.

L’injonction prévue à l’article 1080 n’est cependant pas limitée aux seuls troubles de voisinage et peut être demandée dans le but de mettre fin à toute contravention à la déclaration de copropriété, sauf, évidemment, pour exiger le paiement des charges communes.

Finalement, notons que les règles du bon voisinage s’appliquent tout autant au locataire d’une fraction à qui le règlement de l’immeuble est opposable suivant l’article 1057 du Code civil. Ainsi, lorsqu’une fraction privative fait l’objet d’un bail de location, l’article 1079 du Code civil prévoit que le syndicat puisse demander la résiliation de ce bail lorsque le locataire cause un préjudice sérieux à un copropriétaire ou à un occupant de l’immeuble.

1 Syndicat des copropriétaires Estuaire I c. Asselin, REJB 2003-38859 2 L’article 1079 ne comporte pas la mention d’«irréparable» contrairement à l’article 1080.

 

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