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Pas de problème, j'ai un condo

by: François Morency, financial advisor, Aviso

Encore une réunion de proprios ! En sortant de cette réunion, Henri-Paul avait une facture de 2 916 dollars et ce, en plus de ses frais de copropriété. Le toit avait coulé. La dépense de 175 000 dollars ne pouvait pas être absorbée par le fonds de réserve. Après un long débat, une cotisation spéciale venait d'être votée. Henri-Paul prévoyait se servir de cet argent pour autre chose qu'une cotisation. Il s'inquiète des prochaines surprises. Après 20 ans, il y aura le remplacement de la brique extérieure, du stationnement en bitume, de la décoration du hall d'entrée, du revêtement de la piscine... À bien y penser, ils n'ont pas fini de manquer d'argent !

Facile de comprendre les inquiétudes d'Henri-Paul : il se retrouve devant un choix difficile. S'il vend sa copropriété, il perdra automatiquement tout l'argent qu'il aura accumulé dans le fonds de réserve. Et si le besoin de réparations importantes se fait sentir, il devra payer immédiatement pour compenser un fonds insuffisant. Comment trouver un juste milieu ? Souvent appelée " fonds de prévoyance ", la réserve ne constitue normalement qu'une marge de manoeuvre pour les liquidités du budget : 10 % des dépenses d'opération. Selon les modes de fonctionnement, beaucoup de copropriétés ont peu de dépenses communes.

Lorsque l'immeuble est neuf, les besoins de rénovation sont minimes. Avec le temps, les dépenses importantes surviennent : restauration de la toiture, rénovation des ascenseurs, calfeutrage ou remplacement des fenêtres... Chacun des éléments d'un immeuble a une durée de vie utile déterminée. Celle-ci est facile à estimer. Si la durée de vie d'un ascenseur est de 25 ans, le coût de sa mise à niveau est de 50 000 dollars. La réserve devrait s'établir à 2 000 dollars par an pour cet élément. Dans une copropriété de 60 membres, par exemple, la contribution mensuelle de chacun sera de 2,70 dollars.

Après 20 ans, la réfection du toit coûte 175 000 dollars, d'où une autre contribution mensuelle de 12,15 dollars. Ces contributions annuelles au fonds devraient être indexées d'un montant égal à l'inflation. Cet exemple semble insignifiant, avec un total de 14,85 dollars par mois. Il devrait cependant être multiplié par toutes les composantes de l'immeuble, ainsi que par le nombre d'années. Cette pratique, si on la respecte rigoureusement, permet d'accumuler des centaines de milliers de dollars en une ou deux décennies.

Plusieurs propriétaires se trouvent dans des situations financières précaires parce qu'ils font face à une cotisation spéciale importante. À vouloir payer le moins possible, ils s'exposent au risque de compromettre leur copropriété, sa valeur de revente et leur quiétude tant désirée. La réserve devrait être financée selon la logique d'un administrateur prévoyant. Avoir une copropriété, c'est aussi être propriétaire !

 

What's new ?

  • "Aspects légaux de la gestion de copropriétés"

    beginning of this course given by Me Abud at the CÉGEP de St-Laurent, on Thursday, August 9th 2018

  • Condo management program - École des Sciences de la Gestion de l'Uqam

    Next fall, Me Papineau will give part of the program 2nd legal module.

  • Not to miss during the yearly symposium on co-ownership:

    the "Procédure et fonctionnement des assemblées" lecture, on saturday November 3rd 2018 (7h30 - 12h30) at theChâteau Royal, in Laval. Details and online registering.  

  • Now available in bookstores

    A new edition of the "Guide de procédure et de fonctionnement des assemblées des copropriétaires"

  • Continuing education for members of the Quebec Bar

    From 8h30 to 16h00, Friday november 9th 2018 at the Palais des congrès de Mtl, a seminar on recent developments in divided co-ownership law (2018). Details

  • Les nouveaux modes d’occupation en copropriété en France et au Québec

    Mᵉ Papineau gives this conference on October 12th and 13th in Lyon (France) with the Chambre nationale des experts en copropriété. Download the program.

  • Gestionnaire de condo, tout ce qu'il faut savoir

    « Gestionnaire de condo » , a new book in the series all you need to know. Publication in August 2018.

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