Papineau Avocats Inc.Papineau Avocats Inc.

Answers to your questions and efficient counseling in order to solve or prevent your legal problems.

Papineau Avocats Inc.

Pas de problème, j'ai un condo

by: François Morency, financial advisor, Aviso

Encore une réunion de proprios ! En sortant de cette réunion, Henri-Paul avait une facture de 2 916 dollars et ce, en plus de ses frais de copropriété. Le toit avait coulé. La dépense de 175 000 dollars ne pouvait pas être absorbée par le fonds de réserve. Après un long débat, une cotisation spéciale venait d'être votée. Henri-Paul prévoyait se servir de cet argent pour autre chose qu'une cotisation. Il s'inquiète des prochaines surprises. Après 20 ans, il y aura le remplacement de la brique extérieure, du stationnement en bitume, de la décoration du hall d'entrée, du revêtement de la piscine... À bien y penser, ils n'ont pas fini de manquer d'argent !

Facile de comprendre les inquiétudes d'Henri-Paul : il se retrouve devant un choix difficile. S'il vend sa copropriété, il perdra automatiquement tout l'argent qu'il aura accumulé dans le fonds de réserve. Et si le besoin de réparations importantes se fait sentir, il devra payer immédiatement pour compenser un fonds insuffisant. Comment trouver un juste milieu ? Souvent appelée " fonds de prévoyance ", la réserve ne constitue normalement qu'une marge de manoeuvre pour les liquidités du budget : 10 % des dépenses d'opération. Selon les modes de fonctionnement, beaucoup de copropriétés ont peu de dépenses communes.

Lorsque l'immeuble est neuf, les besoins de rénovation sont minimes. Avec le temps, les dépenses importantes surviennent : restauration de la toiture, rénovation des ascenseurs, calfeutrage ou remplacement des fenêtres... Chacun des éléments d'un immeuble a une durée de vie utile déterminée. Celle-ci est facile à estimer. Si la durée de vie d'un ascenseur est de 25 ans, le coût de sa mise à niveau est de 50 000 dollars. La réserve devrait s'établir à 2 000 dollars par an pour cet élément. Dans une copropriété de 60 membres, par exemple, la contribution mensuelle de chacun sera de 2,70 dollars.

Après 20 ans, la réfection du toit coûte 175 000 dollars, d'où une autre contribution mensuelle de 12,15 dollars. Ces contributions annuelles au fonds devraient être indexées d'un montant égal à l'inflation. Cet exemple semble insignifiant, avec un total de 14,85 dollars par mois. Il devrait cependant être multiplié par toutes les composantes de l'immeuble, ainsi que par le nombre d'années. Cette pratique, si on la respecte rigoureusement, permet d'accumuler des centaines de milliers de dollars en une ou deux décennies.

Plusieurs propriétaires se trouvent dans des situations financières précaires parce qu'ils font face à une cotisation spéciale importante. À vouloir payer le moins possible, ils s'exposent au risque de compromettre leur copropriété, sa valeur de revente et leur quiétude tant désirée. La réserve devrait être financée selon la logique d'un administrateur prévoyant. Avoir une copropriété, c'est aussi être propriétaire !

 

Follow us on Facebook.

What's new ?

  • Gestionnaire de condo, tout ce qu'il faut savoir

    A new book by Me Papineau, now available in bookstores or online.

  • "Aspects légaux de la gestion de copropriétés"

    course given by Me Abud at the CÉGEP de St-Laurent this fall.

  • Condo management program - École des Sciences de la Gestion de l'Uqam

    Next fall, Me Papineau will give part of the program 2nd legal module.

  • Now available in bookstores

    A new edition of the "Guide de procédure et de fonctionnement des assemblées des copropriétaires"

Articles

  • 4 Questions à Mᵉ Papineau sur le cannabis à domicile

    By Laurent Soumis, Journal l'Itinéraire (August 2018) Si la consommation de cannabis risque de créer...

    Read More ...

  • Projet de loi 150 : la limitation de la subrogation pour les assureurs est contradictoire

    By Andrea Lubeck, à Le Journal de l'assurance (13 Avril 2018) La limitation de la subrogation de...

    Read More ...

  • Une garantie qui laisse place à l'interprétation

    By Yvan Lamontagne, at La facture (February 21st 2017) The video of this La Facture broadcast is...

    Read More ...

  • The notice of a legal hypothec from a syndicate of co-owners

    by Mᵉ Maxime Laflamme, Papineau Avocats Inc. A co-owner fails to pay his common expenses dues....

    Read More ...

Videos

  • Fumer du cannabis dans son condo : une réglementation à géométrie variable

    With the forthcoming legalization of cannabis on October 17, 2018, this Radio-Canada french report in...

    Read More ...

  • Cannabis: « Pas dans mon condo »

    Just before the date of legalization of cannabis, October 17, 2018, this Radio-Canada interview in...

    Read More ...

  • Hidden defects

    "Les Éclaireurs" radio broadcast with Mᵉ Serge Abud. Every buyer fears that his new house has mold...

    Read More ...