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Quand commence-t-on à payer les charges communes?

par: Mᵉ Yves Papineau, PAPINEAU AVOCATS Inc.

Il est fréquent de constater, au début de la copropriété, que les charges communes sont payées suivant la décision de tous et chacun, sans tenir compte de la loi. À compter de quand ces charges doivent être payées et par qui?

LES CHARGES COMMUNES

Le syndicat de copropriétaires naît de la publication de la déclaration de copropriété. (art. 1039 C.c.Q.) et la déclaration de copropriété lie les copropriétaires, leurs ayants cause et les personnes qui l’ont signée et produit ses effets à compter de son inscription. (art. 1062 C.c.Q.).

Il est prévu à l’article 1064 C.c.Q. que chacun des copropriétaires contribue en proportion de la valeur relative de sa fraction aux charges résultant de la copropriété, de l’exploitation de l’immeuble ainsi qu’au fonds de prévoyance, sous réserve de charges particulières quant aux parties communes à usage restreint.

Que ce soit le promoteur ou le copropriétaire, tous doivent donc contribuer aux charges communes et ce, dès la publication de la déclaration.

LE FONDS DE PRÉVOYANCE

À l’article 1070 du C.c.Q., il est prévu que le syndicat doit constituer un fonds de prévoyance. L’article 1064 C.c.Q. prévoit que chacun des copropriétaires doit y contribuer.

Cette obligation commence aussi dès la publication de la déclaration et en conséquence, tous doivent contribuer à ce fonds dès la publication de la déclaration.

Pour les copropriétaires

La contribution aux charges prévue à la loi n’a rien à voir avec les promesses du promoteur ou l’état de l’immeuble, mais avec le syndicat.

Que l’immeuble soit prêt ou non, terminé ou à être terminé, cela n’a rien à voir avec le budget qui a été décidé et qui est nécessaire pour l’opération du syndicat. Ce n’est pas parce qu’il n’y a pas de tapis dans le hall d’entrée, qu’il ne faut pas payer le concierge, payer les frais de la tonte de la pelouse ou le chlore pour la piscine.

En principe, les copropriétaires ne devraient pas payer la totalité du prix de vente pour leur unité s’ils n’ont pas obtenu la totalité de la contrepartie de la part du promoteur. L’acheteur pourra donc faire conserver par le notaire, en fiducie, une partie raisonnable du prix de vente en attendant que le promoteur ait accompli la totalité de ses obligations, mais en attendant, il doit payer la totalité des charges au syndicat.

Il faut quant même comprendre que le promoteur ne peut pas toujours terminer l’immeuble et ce, pour de multiples raisons, avant de le livrer au copropriétaire et en certains cas, il est donc normal d’attendre certaine finition.

Il n’y a donc pas lieu à des retenues à tout prix surtout si le promoteur a déjà fait ses preuves.

Pour le promoteur

Le promoteur est propriétaire de toutes les fractions invendues dès la publication de la déclaration et, en conséquence, il doit payer les charges communes même s’il n’en jouit pas et ne peut les utiliser.

Il n’est donc pas question pour le promoteur d’attendre, avant de contribuer, qu’il se départisse de l’administration ou que les copropriétaires obtiennent l’immeuble complètement terminé avant de procéder à quelque paiement que ce soit.

Pour les administrateurs

Les administrateurs ont le devoir de gérer le syndicat conformément à la loi et dans l’intérêt du syndicat. Tout administrateur qui ne respectera pas ces obligations entraînera sa responsabilité personnelle.

Le promoteur qui est souvent une entité juridique corporative disparaît souvent avec la fin des ventes, mais les administrateurs nommés par les promoteurs, eux subsistent et pourraient être appelés à payer personnellement ce que le promoteur n’aura pas payé.

Lors de la perte de contrôle du promoteur sur le syndicat, le nouveau conseil d’administration doit s’assurer que le fonds de prévoyance existe et que les contributions qui devaient y être faites ont été faites. Le syndicat a un recours contre tous copropriétaires qui n’y auraient pas contribué pour les sommes qu’ils auraient dû y contribuer.

Il y aurait lieu pour le nouveau conseil d’administration de prendre les procédures immédiatement après leur élection pour s’assurer que le syndicat puisse recouvrer les charges communes et les charges dues au fonds de prévoyance.

Il faut se rappeler aussi que le montant minimum de la cotisation au fonds de prévoyance est de cinq pourcent de la contribution aux charges communes (art. 1072 C.c.Q.), mais que le montant doit correspondre au coût estimatif des réparations majeures et du coût de remplacement des parties communes (art. 1071 C.c.Q.) qui sera souvent plus élevé que le cinq pourcent.

CONCLUSION

Il faut respecter ces dispositions impératives de la loi, car la Cour supérieure 1 nous l’a rappelé récemment en ordonnant au syndicat des copropriétaires de reconstituer son fonds de prévoyance en exigeant toutes les cotisations minimales qui auraient dû être appelées à verser pour les quatre années antérieures.

1 Tremblay c. Syndicat des copropriétaires le Saint-Claude, C.S.M. no. 500-05-060359-005, le 25 février 2005, j. Jeannine M. Rousseau

 

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