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Les notions de "remplacement" et de "transformation" selon le C.C.Q.

par: Mᵉ Serge Abud, PAPINEAU AVOCATS Inc.

Vous venez d’acquérir un appartement dans un immeuble en copropriété divise âgé d’une vingtaine d’années. Avant d’acheter, vous avez opté d’inspecter par vous-même l’unité convoitée et un constat rapide de la propreté des parties communes vous a suffi.

Après quelques mois, le conseil d’administration du syndicat décide qu’il serait approprié, à titre préventif, de changer l’ensemble des portes et fenêtres extérieures de l’immeuble car celles-ci commencent à accuser leur âge. Un investissement considérable de plusieurs dizaines de milliers de dollars est à prévoir et aura forcément des répercussions sur votre budget puisque le fonds de prévoyance de votre syndicat est insuffisant. Vous n’êtes pas d’accord avec cette décision qui devrait faire selon vous l’objet d’un vote des copropriétaires. Vous comprenez d’une consultation du Code civil du Québec que votre opinion semble bien fondée. En effet, l’article 1097 demande qu’une majorité des copropriétaires représentant les trois quarts des voix de tous les copropriétaires prennent les décisions concernant «les travaux de transformation, d’agrandissement ou d’amélioration des parties communes ainsi que la répartition du coût de ces travaux.»

Suivront vos protestations et celles d’autres copropriétaires partageant votre opinion et la suite des événements vous apprendra sans doute que la réalité est plus complexe ou nuancée qu’il n’y paraît,comme c’est souvent le cas en droit. La première étape à suivre dans ce cas consisterait à s’assurer de bien qualifier la partie de l’immeuble devant être affectée par les travaux envisagés. Dans la très forte majorité des déclarations de copropriété, les portes et fenêtres extérieures sont désignées comme étant des parties communes.

Deuxièmement, il faudra qualifier la nature des travaux à venir afin de déterminer s’il y a bel et bien lieu de s’en remettre à l’article 1097 pour qu’il en soit décidé valablement.

Le remplacement des portes et fenêtres existantes équivaut-il à une amélioration des parties communes au sens de l’article 1097? Dans l’affaire Dépanneur Paquin et Fils inc. c. Le Syndicat de l’édifice Emmanuel1, le juge Robert Legris de la Cour supérieure a procédé à une analyse du sens des mots employés par le législateur et a conclu que le mot «transformation» réfère à une transformation physique de la partie commune, «démarche qui dépasse la simple administration et atteint le droit de propriété analogue et concurrent de tous les copropriétaires.» On comprend donc de ces propos que la partie commune visée n’est plus la même suite à la transformation.

Le juge Legris ajoute également que les mots «agrandissement» et «amélioration» doivent être considérés comme étant des exemples qui précisent la notion plus générale de «transformation» dans l’article 1097 C.c.Q.

Pour le juge Jean-Pierre Senécal, également de la Cour supérieure, «il n’est pas possible de trancher au couteau et de faire des distinctions aussi catégoriques entre «amélioration» et «réparation» puisque dès qu’on répare, surtout dans un cas où il y a de sérieux vices à corriger, forcément, les travaux qu’on fera constitueront non seulement des réparations, mais véritablement des améliorations.» 2

Puisque de nouvelles portes et fenêtres seront substituées aux anciennes, les parties communes qu’elles constituent seront-elles modifiées et y aura-t-il donc «transformation» et même «amélioration» de celles-ci?

C’est alors qu’il faut tenir compte de l’article 1071 C.c.Q. qui apporte une précision supplémentaire dont les juges Legris et Senécal ne font pas mention et qui indique que le syndicat constitue «en fonction du coût estimatif des réparations majeures et du coût de remplacement des parties communes, un fonds de prévoyance […]. Ce fonds est la propriété du syndicat.» Tel que l’indique son nom, ce fonds est constitué afin de procéder à des travaux prévus de remplacement des parties communes ou à des travaux majeurs nécessaires à la conservation de celles-ci. Le remplacement des parties communes est donc l’une des prérogatives du syndicat de copropriété en ce sens qu’elle est une manifestation concrète de l’obligation légale de ce dernier de conserver l’immeuble, prévue à l’article 1039 C.c.Q.

La notion de remplacement doit donc avant tout être comprise dans la perspective de la conservation et elle relève donc de la responsabilité exclusive du conseil d’administration car elle n’atteint pas la propriété commune des copropriétaires mais au contraire assure le maintien de son objet premier : l’immeuble sous sa forme initiale.

Le conseil d’administration outrepassera les limites de son devoir de conservation précisément lorsque le bien commun sera transformé ou amélioré, d’où la nécessité d’obtenir l’assentiment de l’assemblée des copropriétaires suivant les exigences de l’article 1097 C.c.Q. Comme acte de conservation, le remplacement d’une partie commune devenue ou jugée désuète ne nécessite donc pas d’intervention de l’assemblée des copropriétaires car il ne s’agit pas à strictement parler d’une «transformation» ou d’une «amélioration» des parties communes. De plus, ces travaux de conservation incluent également une démarche de «mise à jour» de l’immeuble. Dans le cas de nos nouvelles fenêtres, le fait d’en installer qui soient plus «évoluées» au plan technologique, même si cela implique une certaine amélioration de l’objet, ne constitue pas une «amélioration» de l’immeuble lui-même au sens de l’article 1097 C.c.Q.

Il faut comprendre par conséquent que le coût des travaux envisagés n’a pas d’incidence sur leur qualification de «remplacement» ou d’«amélioration ». Si un remplacement de toiture nécessite un investissement nécessaire de 250 000 $, la décision en revient quand même uniquement au conseil d’administration et si une amélioration implique des coûts de 10 000 $ seulement, la décision doit quand même être prise par l’assemblée des copropriétaires suivant les indications de l’article 1097 C.c.Q.

La répartition du pouvoir décisionnel parmi les deux organes du syndicat que sont le conseil d’administration et l’assemblée des copropriétaires empêche que celle-ci fasse directement obstruction au devoir de conservation du premier par le biais d’un vote tel que prévu à l’article 1097 C.c.Q. Ramener un remplacement des parties communes à une transformation de celles-ci aurait pour effet de paralyser cette structure décisionnelle en brouillant inutilement les pistes. Cela ne signifie pas pour autant que les copropriétaires n’ont pas voix au chapitre à ce sujet. L’article 1072 du Code civil oblige en effet le conseil d’administration à consulter l’assemblée des copropriétaires sur les questions budgétaires et à cette fin, un budget prévisionnel doit obligatoirement être annexé à l’avis de convocation de l’assemblée annuelle, comme l’indique l’article 1087 C.c.Q.

1 400-05-000330-945, [1995] R.D.I. 57 (C.S.)

2 Bernard c. Syndicat des copropriétaires Condo Formula 1, 505-05-001228-953,AZ- 96023024 (C.S.)

 

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