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Quand copropriété rime avec démêlés

par Isabelle Audet, journal La Presse.

Aujourd'hui, un groupe d'experts en copropriété présente à Montréal une conférence au titre évocateur: « Éviter et gérer les crises en copropriété ». Paradoxalement, les avocats présents y prodigueront des conseils... pour contourner, dans la mesure du possible, le recours à un avocat.

Cotisations spéciales pour rénovations urgentes, copropriétaire délinquant, antipathies naturelles: aucun immeuble en copropriété n'est à l'abri d'une querelle qui dégénère. Mariage de raison entre plusieurs personnes, cette cohabitation exige un minimum de tolérance et un respect scrupuleux de la déclaration de copropriété.

«Parfois, il y a accumulation, explique Mᵉ Yves Joli-Coeur, spécialiste en droit immobilier. Quand une personne dort mal parce que son voisin la dérange, une mésentente sur un tout autre sujet peut avoir des conséquences gigantesques. »

L'argent est aussi l'élément déclencheur de la majorité des crises en copropriété. « Le classique? Un édifice est mal entretenu pendant des années jusqu'à ce qu'un jour, de nouveaux administrateurs préviennent les copropriétaires qu'ils devront débourser des sommes importantes pour la réfection de l'immeuble. Les copropriétaires, qui ont collectivement laissé la situation se dégrader, cherchent alors un bouc émissaire. Le ton monte, et c'est la foire. »

Comment se sortir de ce bourbier? Lui aussi participant à la conférence, Mᵉ Yves Papineau soutient que dans bien des cas, il suffit de réfléchir froidement à la situation. Une réflexion qui vaut à elle seule des milliers de dollars.

« Il y a des moments où les recours légaux deviennent inévitables, mais il existe des règlements municipaux ou des lois pour régler plusieurs mésententes. Évidemment, c'est long d'attendre qu'un inspecteur municipal se présente pour demander à votre voisin de ramasser la montagne de déchets sur son balcon. Une injonction, ça va plus vite, mais quand j'explique aux copropriétaires que ça va leur coûter des milliers de dollars en frais d'avocat, ils sont soudainement moins prompts », explique Mᵉ Papineau.

Dans toute sa carrière en droit immobilier, l'avocat n'a plaidé que deux causes devant un magistrat. Les autres se sont toutes réglées à l'amiable.

Se préparer au pire

Parfois, les copropriétaires ont beau réfléchir, la bisbille est belle et bien installée dans leur immeuble. Les administrateurs convoquent alors une réunion pour discuter du litige, et l'assemblée s'annonce houleuse.

« Les questions financières difficiles peuvent faire paniquer des personnes normales, qui soudainement, vont se transformer en loup-garou! », caricature Yves Joli-Coeur.

Les administrateurs, qui ne sont souvent que des bénévoles, se sentent bien démunis devant la grogne d'une partie des copropriétaires. Comment endiguer la crise? En commençant ses phrases par « votre question est pertinente », ou encore « vous soulevez un bon point ». L'avocat précise que, pour calmer le jeu, il faut une bonne approche « psychologique » et beaucoup de sang-froid.

« Par contre, n'oublions pas le droit, qui doit primer même sur la psycho pour que l'entente règne, ajoute-t-il. Par exemple, quand on explique aux copropriétaires que s'ils refusent d'entretenir leur immeuble, ils peuvent perdre leurs assurances, ils comprennent les enjeux. Habituellement, personne n'a de meilleure idée que de procéder aux travaux. »

Les avocats Yves Joli-Coeur et Yves Papineau s'entendent toutefois pour dire que la copropriété ne se résume heureusement pas qu'aux querelles. « Dans un groupe d'une quarantaine de personnes, il y en a habituellement deux ou trois plus caractérielles, mais avec un bon président d'assemblée, on arrive la plupart du temps à éviter les crises », constate Mᵉ Joli-Coeur.

« Et puis, ce n'est souvent pas mieux dans un bungalow, ajoute Mᵉ Papineau. Quand on habite une maison et que son voisin laisse ses enfants hurler dans sa cour à six heures le matin, on fait quoi? En copropriété, on en parle au concierge ou encore en assemblée et les chances que le problème se règle rapidement sont plus grandes. Il y a des avantages aussi à cette vie en commun, mais il faut qu'elle soit bien organisée. »

 

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