L'inspection pré-achat

par Me Yves Papineau,

avocat chez PAPINEAU AVOCATS inc.

Généralement, tout acheteur, avant de procéder à l’achat d’un bien d’une certaine valeur, procède à des vérifications. Il se renseigne avant d’acheter un système de son ou un téléviseur à écran plat. Avant d’acheter un véhicule automobile usagé et même neuf, il lit des revues, consulte internet et, s’il est le moindrement prévoyant, fait inspecter le véhicule usagé par son mécanicien.

Dans le cas de transactions immobilières, il n’y a aucune raison que la situation soit différente. Il est donc surprenant de constater que certains acheteurs se plaignent après l’achat, de défauts ou d’usure prématurée ou d’insuffisance du fonds de prévoyance, alors qu’ils n’ont pas préalablement procédé à une vérification de l’immeuble et de l’administration du syndicat.

Il est aussi surprenant de constater que les acheteurs trouvent trop onéreux les coûts d’inspection d’un bien d’une valeur de 150 000 $ ou 250 000 $, alors qu’ils ont dépensé beaucoup de temps et d’argent pour l’achat d’un « Ipod » de 500 $.

De plus, les sommes nécessaires pour les réparations, les surprises et les cotisations spéciales ou augmentations de frais de condo qui sont nécessaires compte tenu de l’état de l’immeuble, pourraient être beaucoup plus importantes que les honoraires d’inspection.

Il y a donc lieu, avant de se porter acquéreur d’un appartement en copropriété, de vérifier les points suivants.

L’objet de l’achat

Lors de l’achat d’une copropriété, l’acheteur achète l’appartement qu’il occupera, l’espace de garage, les voies d’accès pour s’y rendre, le rangement attribué et toutes les parties communes de l’immeuble qui abritent l’appartement. Il achète aussi une quote-part du terrain, des revêtements extérieurs, du toit de l’immeuble, des fenêtres, des fondations, etc. Si ces parties communes ont besoin de réparation, de rénovation ou de remplacement, il devra payer sa quote-part.

En conséquence, lors de l’achat d’un appartement, il faut penser qu’il y a aussi achat d’une quote-part dans toutes les parties communes de l’immeuble et qu’en conséquence elles devront être vérifiées.

Qui doit inspecter?

Souvent les gens confondent les qualifications professionnelles de l’évaluateur du prêteur et de l’inspecteur en bâtiment. L’évaluateur est formé pour établir la valeur de l’immeuble et non pour en déterminer l’état. Il pourrait, grâce à son expérience, faire remarquer certains défauts, mais ce n’est pas son rôle. L’inspecteur en bâtiment, qu’il soit technicien, architecte ou ingénieur, a une formation quant à la qualité de l’immeuble et à son état. C’est donc lui qui doit vérifier l’état de l’immeuble et non l’évaluateur. Cet inspecteur doit de plus détenir une assurance- responsabilité, au cas où il aurait mal exécuté son inspection.

Les finances du syndicat

Comme l’acheteur devient membre du syndicat de copropriétaires et qu,il achète une quote-part dans les parties communes, il doit savoir quel est l’état des finances du syndicat. Si l’étude des finances du syndicat démontre que les revenus sont déficitaires, il pourrait avoir à combler ce déficit et ce, selon sa quote-part.

Le fonds de prévoyance

Lors de l’achat d’un condo, comme pour tout immeuble, il y a lieu de penser que des travaux devront éventuellement être effectués et que les sommes nécessaires doivent être présentes au fonds de prévoyance. Le fonds de prévoyance est-il suffisant? Le tout dépend de l’immeuble, de son état et de son âge.

L’acheteur devra vérifier avec le gestionnaire de l’immeuble ou le conseil d’administration, si il existe un carnet d’entretien ainsi qu’une étude sur la suffisance du fonds de prévoyance.

Tout immeuble qui a plus de dix ans doit être entretenu et rénové pour des montants appréciables au cours des dix années qui vont suivre et, si cette somme n’est pas disponible au fonds de prévoyance, c’est l’acheteur qui devra la débourser et faire l’objet d’une cotisation spéciale qui peut s’avérer plus ou moins élevée compte tenu de l’état de l’immeuble et du fonds de prévoyance.

Le prix d’achat doit donc être calculé en tenant compte de la suffisance ou de la non-suffisance de ce fonds. Lors de l’achat d’un bungalow, on prend en considération l’état de l’immeuble, c’est la même chose en copropriété.

Le certificat de localisation

La question du certificat de localisation en copropriété divise est une drôle d’énigme.

Alors qu’il n’y a aucun acheteur qui transigerait sur un bungalow sans obtenir un certificat de localisation complet et à jour de l’immeuble qu’il projette acquérir, les acquéreurs de condo ne demandent que très rarement un certificat de localisation et plus souvent qu’autrement, uniquement un certificat de localisation pour l’appartement (la partie privative) qu’ils désirent acquérir.

Ils ne demanderont aucun certificat de localisation pour l’immeuble complet. Il pourrait avoir été construit en partie sur le lot voisin et seul le certificat de localisation pour les parties communes et pour la situation de l’immeuble fournira ces renseignements.

Cette protection est rarement demandée par les acheteurs et même le formulaire standard d’offre d’achat de l’Association des courtiers en immeuble du Québec (ACAIQ) ne demande qu’un certificat de localisation sur les parties privatives.

Pourquoi exige-t-on la situation de l’immeuble sur le lot pour un bungalow de 125 000 $, alors qu’on ne vérifie pas la même chose pour un condo de 300 000 $ ou 1 000 000 $?

Bien que ce ne soit pas la coutume et la norme, des modifications législatives interviendront prochainement sur la question du certificat de localisation car, s’il faut faire la vérification complète de l’immeuble avant de se porter acquéreur, il faut un certificat de localisation complet avant l’achat.

Les règlements d’immeubles

Comme condition à l’offre, il faut obtenir copie des règlements de l’immeuble. Peut-on avoir une antenne satellite et des animaux ou faudra- t-il s’en départir? Il faut vérifier les règlements avant l’achat.

En conclusion

Il faut vérifier le coût d’acquisition et les coûts subséquents à l’acquisition. Les frais de certificat de localisation sont généralement à la charge de l’acheteur lorsque les certificats fournis par le vendeur sont conformes à l’état actuel de l’immeuble. Dans les autres cas, les certificats de localisation sont à la charge des vendeurs et, en conséquence, l’acheteur ne devrait pas se priver de cette protection.

Quant à l’inspection de l’immeuble, si le coût est trop onéreux, peutêtre que l’acheteur n’a pas les moyens de se porter acquéreur d’un immeuble, que ce soit en copropriété ou non, car un immeuble, malgré son âge, peut requérir des travaux pour un coût considérable qu’il va falloir défrayer en supplément un jour.

Pour ce qui est d’un condo neuf, fiez-vous à la réputation du promoteur, c’est souvent votre meilleure garantie.

Pour un exemple des questions à poser avant l’achat, consultez le site internet www.droitdelacopropriete.qc.ca