Le mardi 08 janvier 2008

La médiation en copropriété

Emmanuelle Gril

Journal du Barreau, mars 2007

« Le rôle du médiateur est d'aider à trouver des pistes de solutions, à s'entendre sur une façon de vivre qui rendra tout le monde heureux. C'est dans ce cadre que l'on fait des suggestions, mais on ne peut rien imposer. »

En copropriété, médiation et arbitrage présentent de nombreux avantages, notamment celui, et non le moindre, d'accélérer le processus.  Une rapidité fort appréciable lorsqu'on croise tous les jours dans l'ascenseur la personne avec qui l'on est en conflit.

Me Yves Papineau est avocat médiateur. Il oeuvre dans des dossiers relatifs à la copropriété et participe régulièrement à des processus de médiation et d'arbitrage dans ce domaine. Il souligne qu'en copropriété, les problèmes qui surgissent sont généralement de deux ordres : les questions d'argent ou la cohabitation avec ses voisins.

« Les plaintes prennent différentes formes. Il peut s'agir d'une plainte d'un copropriétaire contre un autre copropriétaire, ou encore une plainte du syndicat ou de l'administrateur contre un copropriétaire », explique Me Papineau.

Lorsqu'un processus de médiation est enclenché, dans un premier temps les parties doivent s'entendre sur le choix du médiateur avant de fournir à celui-ci la liste des points en litige et de leurs prétentions respectives. Ces informations peuvent être données par écrit ou verbalement dans le cadre de rencontres individuelles. « Cela permet au médiateur de bien cerner l'objet du conflit, d'identifier les différents problèmes et de commencer à discuter avec les parties. Ensuite, on rencontre tout le monde en même temps, afin que chacun puisse exposer ses prétentions. C'est à cette occasion que l'on va faire le point sur la situation et tirer certaines choses au clair. Les gens peuvent se parler, poser des questions et faire des propositions. »

Me Papineau souligne qu'en copropriété, il ne s'agit pas généralement de difficultés insolubles, mais plutôt d'irritants, comme des problèmes reliés aux animaux domestiques, au bruit, etc. « Le rôle du médiateur est d'aider à trouver des pistes de solutions, à s'entendre sur une façon de vivre qui rendra tout le monde heureux. C'est dans ce cadre que l'on fait des suggestions, mais on ne peut rien imposer. »

En fin de compte, lorsque les parties se sont entendues sur une solution, le médiateur rédige une convention que chacun s'engage à respecter. « Cette convention n'a pas l'autorité d'un jugement, mais plutôt une autorité morale », fait valoir Me Papineau. Il tient à souligner qu'en médiation, comme en arbitrage, il n'est pas nécessaire d'être représenté par un avocat, si tel est le souhait des parties.

L'arbitrage

Il se trouve des cas où la médiation est impossible. «Lorsqu'il y a trop d'irritants, que les enjeux sont trop nombreux, alors l'arbitrage est la solution à envisager. J'ai déjà eu l'occasion d'être arbitre dans un dossier où le copropriétaire qui habitait au troisième étage avait de jeunes enfants et avait ôté les tapis. Cela faisait beaucoup de bruit, ce dont les copropriétaires des étages inférieurs se plaignaient. Ils réclamaient que des tapis soient posés, mais le copropriétaire s'y opposait. La médiation n'a pas été possible dans ce cas, les parties étant trop campées sur leurs positions. Un arbitrage a dû être envisagé. »L'arbitre peut être un juge, un avocat, un notaire ou toute autre personne qui en a les compétences.Si les parties ne s'entendent pas sur le choix d'un seul arbitre, alors chacune choisira le sien. Puis, les deux arbitres en sélectionneront un troisième. Cela fait, les parties soumettent leurs demandes par écrit aux arbitres et expliquent leurs prétentions. Une rencontre est ensuite fixée afin que chacun soit entendu. « Le lieu choisi peut être très informel : la salle commune où se réunit le syndicat des copropriétaires, par exemple, explique Me Papineau. Cette rencontre se déroule de la même façon que devant un tribunal : chaque partie s'exprime et fait entendre ses témoins, les avocats font leur plaidoirie et présentent la jurisprudence. En bout de ligne, les arbitres prendront une décision. Si elle n'est pas unanime, la majorité l'emportera. Elle sera transmise aux parties qui devront s'y conformer. Si elles ne le font pas, on pourra faire homologuer la décision par la Cour. Elle deviendra alors exécutoire, au même titre qu'un jugement rendu par un tribunal. »

Me Papineau tient à souligner qu'il est parfois possible de faire une médiation sur certains points et de passer à l'arbitrage pour les autres. « Il y a des cas où lorsqu'on examine les points en litige, on se rend compte qu'une entente est presque à portée de main pour certains d'entre eux. Par exemple, si le syndicat des copropriétaires se plaint qu'un copropriétaire passe l'aspirateur trop tôt le matin, il est sans doute possible de trouver un terrain d'entente facilement, sans avoir à amener cette question en arbitrage. C'est donc un système relativement souple. »

Les avantages

Me Papineau soutient qu'en copropriété, les dérapages sont fréquents. « Si l'un des copropriétaires décide par exemple d'installer une antenne parabolique sur son balcon alors que c'est interdit par les règlements, un autre peut se sentir autorisé à poser une corde à linge, un autre à prendre un animal domestique, etc. » Les irritants ont donc tendance à se multiplier rapidement, et la situation peut devenir d'autant plus pénible que le seul recours en copropriété est l'injonction. Or, à moins d'une mesure provisoire, il faut généralement compter cinq à sept mois avant d'en obtenir une. « Quand on vit dans le même immeuble que la personne avec qui on est en chicane, c'est très difficile à gérer au quotidien. D'où l'intérêt de la médiation et de l'arbitrage, qui vont beaucoup plus vite que les procédures à la Cour. En deux ou trois mois, tout peut être réglé, alors que devant les tribunaux, on aurait facilement pu compter un an ou deux. »

Me Papineau ajoute que ces modes de résolution engendrent également moins de stress pour les parties, d'autant plus qu'elles n'ont pas à se rendre en Cour, ce qui constitue une source d'anxiété pour la plupart des gens.

Le niveau de satisfaction des parties est généralement bon, même si dans certains cas, on peut noter des frustations. « Si une partie perd sur la plupart des points en litige, elle peut alors se sentir lésée et dire qu'elle aurait mieux fait d'aller en Cour. Il y a tout un travail d'éducation à faire, dans la mesure où les gens ne saisissent pas toujours comment fonctionnent la médiation et l'arbitrage. Il faut comprendre que ce n'est pas parce qu'une entente a été conclue que les choses vont se régler magiquement. Mais lorsque tout le monde est de bonne foi, cela se passe généralement assez bien », conclut Me Papineau.

Médiation « de groupe »

Me Yves Papineau est souvent invité à parler devant des assemblées de copropriétaires afin de répondre à leurs interrogations. « En copropriété, les gens ont tendance à croire un peu tout et n'importe quoi. ... "Mon beau-frère m'a dit que..." Lorsque je leur explique quel est l'état exact du droit et ce qu'il est possible de faire ou pas, cela remet les pendules à l'heure. En donnant l'heure juste, on désamorce les conflits qui pointaient à l'horizon. C'est en quelque sorte une "médiation de groupe"!»