Les Affaires, april 2008

Pas de problèmes,
j'ai un condo!

by: François Morency,

financial advisor, Aviso

Encore une réunion de proprios ! En sortant de cette réunion, Henri-Paul avait une facture de 2 916 dollars et ce, en plus de ses frais de copropriété. Le toit avait coulé. La dépense de 175 000 dollars ne pouvait pas être absorbée par le fonds de réserve. Après un long débat, une cotisation spéciale venait d'être votée. Henri-Paul prévoyait se servir de cet argent pour autre chose qu'une cotisation. Il s'inquiète des prochaines surprises. Après 20 ans, il y aura le remplacement de la brique extérieure, du stationnement en bitume, de la décoration du hall d'entrée, du revêtement de la piscine... À bien y penser, ils n'ont pas fini de manquer d'argent !

Facile de comprendre les inquiétudes d'Henri-Paul : il se retrouve devant un choix difficile. S'il vend sa copropriété, il perdra automatiquement tout l'argent qu'il aura accumulé dans le fonds de réserve. Et si le besoin de réparations importantes se fait sentir, il devra payer immédiatement pour compenser un fonds insuffisant. Comment trouver un juste milieu ? Souvent appelée " fonds de prévoyance ", la réserve ne constitue normalement qu'une marge de manoeuvre pour les liquidités du budget : 10 % des dépenses d'opération. Selon les modes de fonctionnement, beaucoup de copropriétés ont peu de dépenses communes.

Lorsque l'immeuble est neuf, les besoins de rénovation sont minimes. Avec le temps, les dépenses importantes surviennent : restauration de la toiture, rénovation des ascenseurs, calfeutrage ou remplacement des fenêtres... Chacun des éléments d'un immeuble a une durée de vie utile déterminée. Celle-ci est facile à estimer. Si la durée de vie d'un ascenseur est de 25 ans, le coût de sa mise à niveau est de 50 000 dollars. La réserve devrait s'établir à 2 000 dollars par an pour cet élément. Dans une copropriété de 60 membres, par exemple, la contribution mensuelle de chacun sera de 2,70 dollars.

Après 20 ans, la réfection du toit coûte 175 000 dollars, d'où une autre contribution mensuelle de 12,15 dollars. Ces contributions annuelles au fonds devraient être indexées d'un montant égal à l'inflation. Cet exemple semble insignifiant, avec un total de 14,85 dollars par mois. Il devrait cependant être multiplié par toutes les composantes de l'immeuble, ainsi que par le nombre d'années. Cette pratique, si on la respecte rigoureusement, permet d'accumuler des centaines de milliers de dollars en une ou deux décennies.

Plusieurs propriétaires se trouvent dans des situations financières précaires parce qu'ils font face à une cotisation spéciale importante. À vouloir payer le moins possible, ils s'exposent au risque de compromettre leur copropriété, sa valeur de revente et leur quiétude tant désirée. La réserve devrait être financée selon la logique d'un administrateur prévoyant. Avoir une copropriété, c'est aussi être propriétaire !